¿Por qué el Reino Unido no ofrece hipotecas de tasa fija a largo plazo de la misma manera que lo hace Estados Unidos?

1: demanda del cliente

Los prestamistas principales del Reino Unido ofrecieron por última vez hipotecas de tasa fija a 25 años en 2007. (Nationwide ofreció por primera vez una con 6.39%, Halifax introdujo una un mes después con la misma tasa).

Poco después de que eso sucediera, hubo una crisis financiera, y la tasa de redescuento colapsó como, en menor medida, las tasas interbancarias.

Para 2011, había tasas fijas de cinco años disponibles para 3.5%.

Por lo tanto, cualquiera que compró un arreglo de 25 años la última vez sintió, dentro de unos años, que estaban encerrados en una hipoteca que les cobraba “el doble de lo que deberían haber estado pagando”.

Cuando los ministros del gobierno sugieren que la industria debería ofrecer tarifas a más largo plazo, los periodistas los acosan con titulares como “consejos sorprendentemente malos” [1]

Para obtener una hipoteca de 25 años, básicamente debes demostrar que eres lo suficientemente joven como para seguir haciendo los pagos por otros 25 años, por lo que básicamente debes tener alrededor de 40 años o menos.

Si tienes 40 años o menos, nunca has vivido en una época donde el dinero era “caro” según los estándares históricos. Si recuerda haber pagado una hipoteca con un interés del 15%, ¡es probable que ahora tenga más de 60, 70 u 80 años, y no esté sacando una nueva hipoteca!

2: comisiones de canal

El régimen regulatorio del Reino Unido pone un gran énfasis en recibir asesoramiento hipotecario independiente de un asesor regulado … no en acudir a su banco existente y pedirles la mejor tasa.

El canal de ventas recibe feeds pagados cuando los clientes acuden a ellos en busca de asesoramiento financiero. Los clientes que se encerran en hipotecas durante 25 años son básicamente una tarifa única: nunca volverán a ese asesor. Un cliente que se va con una reparación de 3-5 años es un cliente habitual, que pagará muchas tarifas en las próximas décadas.

Por lo tanto, los asesores están efectivamente incentivados para dirigir a los clientes hacia productos con una vida útil más corta. Pueden demostrar cómo la “flexibilidad para volver a hipotecar” es un beneficio de los plazos más cortos, porque con los plazos fijos generalmente vienen las “penalizaciones por reembolso anticipado” para aquellos que salen de la hipoteca durante el período fijo (y las hipotecas del Reino Unido tienden a involucrarse primero) cargos por propiedades: no son ‘portátiles’ en el sentido de EE. UU.)

Algunas breves reflexiones sobre lo que no es una cuestión de suministro

Comencé a investigar esta pregunta con un conocimiento razonable del mercado de financiación de propiedades del Reino Unido (aunque nunca he sido un IFA, estoy en el registro de la FCA como Director de TI de una empresa anterior) … y un conocimiento básico del mercado de intercambio y cómo los prestamistas del Reino Unido cubren el riesgo de ofrecer productos de tasa fija a largo plazo.

Supuse que el problema era que las soluciones de 25 años serían costosas de proporcionar, y por lo que puedo decir, no lo son. O, más bien, un fijo de 25 años debería ser “asequible” con una prima de aproximadamente 2% sobre una tasa fija de 3 años.

Por lo tanto, dado que (al momento de escribir este artículo) hay acuerdos fijos de 3 años a aproximadamente 2.7%, debería ser neutral para un prestamista hipotecario proporcionar un acuerdo fijo de 25 años a una tasa de aproximadamente 4.7%

… así que si alguien que lee esto funciona para un prestamista del Reino Unido, y quiere presentar un producto de este tipo, de todas maneras me enviará un PM y estaría muy interesado en solicitar …

… pero una compra de 20 y tantos primeros planos seguramente vería la tasa de 4.7% y pensaría que el prestamista estaba tratando de estafarlos, y su IFA sería cómplice al querer que creyeran esto.

[1] ¿Una hipoteca de tasa fija a 30 años? Qué consejo tan asombrosamente malo, Sr. Shapps

Personalmente, creo que es una cuestión cultural y de clase. En los Estados Unidos, las hipotecas largas permiten que una amplia gama de personas se conviertan en propietarios de viviendas. Esto se considera importante para la estabilidad de la nación: todos “tienen un pedazo del pastel”. Le da a la gente una forma de ser móvil hacia arriba. Por lo que leí, la movilidad ascendente para todos no es un objetivo de las clases altas (y presumiblemente los banqueros).

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